Acheter une maison occupée par un locataire : que faire ?

Source Zimmo

Acheter un bien immobilier loué : ce qu’il faut savoir

Acheter une maison ou un appartement déjà loué peut être une excellente opportunité, mais cela implique aussi certaines obligations. Voici les éléments clés à connaître avant de vous lancer.

1. Vous reprenez le contrat de location

Quand vous achetez un bien loué, vous reprenez automatiquement le bail en cours. Cela signifie :

• Vous ne pouvez pas résilier le contrat à votre convenance.
• Le locataire conserve ses droits, même si le propriétaire change.

Important : si le contrat est enregistré, il est opposable et doit être respecté.

2. Acheter pour continuer à louer

Si votre objectif est l’investissement locatif :

• Vous devez respecter les termes du bail existant.
• Vous ne pouvez pas augmenter le loyer librement.
• Peu de choses changent pour le locataire.

3. Acheter pour y habiter ou rénover

Dans certains cas, vous pouvez mettre fin au bail :

         Motifs valables :

• Vous souhaitez y vivre vous-même.
• Vous voulez y loger un membre de votre famille (jusqu’au 2e degré).
• Vous prévoyez de grands travaux.
• Préavis obligatoire : 6 mois.
• Règle spécifique en Flandre : pour les baux d’avant le 1er janvier 2019, résiliation uniquement à la fin de la 3e ou 6e année.

4. Et si le contrat n’est pas enregistré ?

• Si le locataire est là depuis moins de 6 mois :
• > À Bruxelles/Wallonie : résiliation possible avec un délai raisonnable.
• > En Flandre : uniquement si le bail date d’avant 2019.

• Si le locataire est là depuis plus de 6 mois :
• > Bruxelles : préavis de 6 mois, sous conditions (habitation personnelle ou rénovation).
• > Wallonie : préavis de 3 mois.
• > Flandre : dépend de la date du bail (avant ou après 2019).

5. Cas des contrats de courte durée (max. 3 ans)

Généralement non résiliables sauf si une clause le permet et avec l’accord du locataire.

• À Bruxelles/Wallonie : résiliation possible avec un préavis de 3 mois + indemnité d’un mois de loyer (sous conditions).

Conseils pratiques pour les acheteurs

• 🔎 Lisez le contrat de location en détail : durée, enregistrement, clauses spéciales.
• 🏠 Adaptez votre projet à la réalité du bail : résidence principale ou investissement.
• ⚖️ Consultez un professionnel (notaire ou juriste) en cas de doute.
• 🤝 Communiquez clairement avec le locataire dès le début.

Conclusion

Acheter un bien loué n’est pas un obstacle, mais un projet à bien encadrer. Avec une bonne préparation, une compréhension des règles et une communication ouverte, cela peut être une excellente opportunité, notamment pour les investisseurs.