Baromètre de locations 2023

Source Federia

Les loyers explosent à Bruxelles et continuent d’augmenter en Wallonie mais dans une moindre mesure.

Informations clés 2023 :

● Bruxelles :

○ Le prix moyen des nouveaux baux a bondi de 8,6 % en un an pour atteindre les 1.249 €
par mois en 2023.
○ Le loyer médian a atteint quant à lui 1.100 €, soit une augmentation de 10,6 % depuis
2022.
○ Bruxelles est la seule Région où l’augmentation des loyers est supérieure à l’inflation. En
cause, un marché immobilier particulièrement tendu avec, comme le constatent les
agents immobiliers, une baisse du nombre de biens disponibles à la location et un climat
d’investissement défavorable consécutif à des mesures politiques contre-productives.

● Wallonie :

○ Le prix moyen des loyers continue d’augmenter pour atteindre les 793 €.
○ Il n’y a qu’en Wallonie que l’impact de l’inflation semble déjà s’estomper avec une
augmentation du loyer moyen de 4,3 % en 2023 contre 4,8 % en 2022.
○ L’augmentation semble principalement imputable à :
■ Une demande plus importante en location due, d’une part, à l’augmentation des
taux d’intérêt qui rendent l’acquisition moins abordable et, d’autre part, au
ralentissement de la mise sur le marché de nouveaux biens locatifs.
■ La possibilité d’indexer à nouveau les loyers.
○ Toutes les provinces wallonnes ont vu le prix des loyers des nouveaux baux augmenter :
■ Le Brabant wallon reste, sans surprise, la province la plus chère (de Wallonie et
de Belgique) avec un prix moyen de location de 1.084 € et marque la plus forte
hausse (6,5 %).
■ Le Hainaut reste la province la moins chère (de Wallonie et de Belgique) à 741 €
de loyer moyen.

Près de 80.000 baux – gérés par des agents immobiliers et entrés en vigueur en 2023 – ont ainsi
été analysés pour l’élaboration de ce baromètre. Mais qu’en ressort-il ?

Les loyers explosent à Bruxelles
Après deux années de stabilisation (hausses limitées à 0,8 % en 2020 et 2021), les loyers moyens ont augmenté de 3,9 % en 2022 et de 8,6 % en 2023. Cela fait près de 100 €/mois de majoration en un an pour les nouveaux baux. Tous les types de logements ont connu une très forte hausse. Le loyer moyen des appartements dépasse désormais les 1.200 €, les studios ont passé le cap des 800 €/mois et les maisons mitoyennes celui des 1.850 €.
“Nous avions déjà averti en milieu d’année que tous les indicateurs allaient dans le sens d’une forte hausse qui se poursuivrait au second semestre et allait même vraisemblablement s’accélérer. Malheureusement cela s’est confirmé”, constate Charlotte De Thaye, Directrice générale de Federia. “Au- delà de la forte inflation entamée en 2022, et qui n’a pas encore été totalement absorbée par le marché locatif, le contexte immobilier bruxellois est particulièrement tendu. Face à l’augmentation des taux d’intérêt notamment, bon nombre de ménages ont dû mettre de côté leur projet d’acquisition pour se (re)tourner vers la location, augmentant ainsi la demande. De plus, les différentes politiques mises en place ont découragé les investisseurs immobiliers limitant l’offre de biens en location.”

La Wallonie, Région la moins impactée
Comme pour les autres Régions, la Wallonie a vu le prix moyen des locations augmenter (+4,3 %). Néanmoins, cette hausse reste bien plus faible qu’en Flandre (+6,4 % avec un prix de 868 €) et qu’à Bruxelles (+ 8,6 % et 1.249 € de loyer moyen). L’écart se creuse donc entre Régions puisqu’il faudra désormais débourser 833 € pour une maison mitoyenne en Wallonie, c’est moins de la moitié que dans la capitale (1.866 €), et 738 € pour un appartement, contre 1.205 € à Bruxelles.
L’impact de l’inflation semble déjà s’atténuer au Sud du pays puisque, contrairement aux autres Régions, la Wallonie a connu un léger ralentissement dans la hausse des loyers en 2023 par rapport à 2022 (4,3 % vs 4,8 %). Tout comme à Bruxelles et en Flandre, le déséquilibre entre l’offre et la demande s’est fortement accentué en 2023. “La hausse des taux d’intérêt a poussé les investisseurs à quitter le marché et même
si les taux d’intérêt semblent se stabiliser à nouveau, nous ne prévoyons pas de retour à grande échelle.
Le taux d’investissement est (beaucoup) trop bas et cela aura encore un impact certain sur les loyers.
Diverses interventions des pouvoirs publics pèsent aussi tout particulièrement sur le climat d’investissement en Wallonie : le taux de TVA sur la démolition/reconstruction, les mesures relatives à l’indexation des loyers, …”, explique Charlotte De Thaye.
A l’été dernier, les différents acteurs de l’immobilier (Federia, Embuild, Fednot, UPSI, UWA) avaient alerté, dans un mémorandum commun, les pouvoirs publics de la forte dégradation de l’accessibilité au logement, prémices d’une crise sans précédent. L’accessibilité au logement a déjà connu une chute de 50% en deux ans touchant tous les types de logements en Wallonie comme à Bruxelles. Force est de constater, à travers ce baromètre des loyers, que les craintes se concrétisent.
Tous les types de biens ont vu leur loyer moyen augmenter avec certaines distorsions, notamment selon le nombre de biens disponibles à la location. A titre d’exemple, les loyers des maisons mitoyennes ont augmenté de 3 % en 2023 Wallonie. Du côté des appartements, la hausse s’élève à 4,0 % (4,9 % en 2022).

Bon à savoir pour comprendre correctement le baromètre de locations

Le baromètre de locations contient les résultats d’une analyse des contrats de location conclus par l’intermédiaire d’une agence immobilière avec un aperçu des prix les plus récents sur le marché de la location privée.
Conformément aux dispositions de la loi sur la location résidentielle, le loyer est librement négociable lors de la conclusion d’un bail. Par la suite, en cours de contrat, seule l’indexation est autorisée. Dans certains cas, qui sont strictement définis par la loi, le loyer peut être révisé par le tribunal ou d’un commun accord entre le locataire et le propriétaire. Toutefois, une telle révision n’est pas (très) fréquemment appliquée.
Ces chiffres donnent une idée de ce qu’un locataire paierait (en moyenne) s’il cherchait maintenant un nouveau logement à louer.
C’est notamment pour cette raison que les chiffres sont extrêmement actuels. Ce n’est que lorsqu’un nouveau contrat de location est conclu que le prix est pratiquement conforme au marché. En effet, pendant la durée du bail, le marché ne joue plus de rôle, mais on se limite à l’indexation. La grande valeur ajoutée du baromètre de locations est donc qu’il se concentre sur les prix actuels en phase avec le marché.
Cependant, il n’est pas possible de déterminer ce que chaque locataire a pu payer en moyenne en 2023. Cela nécessiterait des informations sur les baux en cours, ce qui n’est pas l’objectif de ce baromètre de locations.

Les baux analysés concernent le segment résidentiel. Ne sont pas inclus dans ce baromètre :
– Les locations commerciales telles que les bureaux, les magasins, les autres locaux commerciaux, les établissements de
restauration, …
– Les locations mixtes (immeuble commercial avec un logement, bureau avec un logement ou terrain agricole avec un
logement),
– Les résidences secondaires,
– Les logements pour étudiants,
– Les contrats de sous-location.
– Et les loyers payés par les bailleurs sociaux (sociétés de logement social et offices de location sociale)

Les contrats analysés concernent donc les résidences principales qui se rapportent à sept types de logements :
– Les maisons mitoyennes,
– Les maisons jumelées,
– Les maisons individuelles,
– Les appartements,
– Les studios,
– Les chambres
– Et les villas.