L’administration peut-elle requalifier les loyers en revenus professionnels ?
Source Federia
L’arrêt de la Cour constitutionnelle du 9 novembre 2023 (n° 142/2023) aborde une question cruciale concernant la requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par l’administration fiscale. Les contribuables concernés contestaient cette requalification en invoquant une violation du principe de sécurité juridique, arguant que les articles du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 92) utilisés pour justifier cette requalification manquaient de prévisibilité.
Les faits montrent que les contribuables avaient acquis plusieurs biens immobiliers entre 2003 et 2018, en utilisant des prêts hypothécaires. Ils déclaraient les loyers perçus comme des revenus immobiliers, ce qui leur permettait de déduire les intérêts des prêts conformément à l’article 14 du CIR 92. Cependant, lors d’un contrôle fiscal, l’administration a requalifié ces revenus en revenus professionnels, en s’appuyant sur les articles 23, § 1er, 2° et 27 du CIR 92. Cette requalification a été justifiée par la fréquence des acquisitions et le recours au crédit, éléments jugés comme indicateurs d’une activité professionnelle.
La Cour constitutionnelle a jugé que cette requalification était conforme au droit. Elle a souligné qu’il n’existe effectivement pas de critères légaux stricts définissant ce qui constitue une « activité de toute nature » ou une « occupation lucrative » génératrice de revenus professionnels. Le législateur a volontairement laissé un large pouvoir d’appréciation à l’administration fiscale et au juge pour évaluer, au cas par cas, si les activités d’un contribuable relèvent d’une gestion normale de patrimoine ou d’une activité professionnelle.
La Cour a reconnu que, bien que ce pouvoir d’appréciation puisse conduire à des divergences dans la pratique administrative et la jurisprudence, il n’en demeure pas moins que les dispositions légales en cause sont suffisamment précises pour répondre aux exigences du principe de légalité. En conséquence, elle a estimé que la requalification opérée par l’administration était prévisible, et donc conforme au principe de légalité.
La décision rappelle ainsi aux investisseurs immobiliers l’importance de la prudence, surtout lorsque leurs activités s’apparentent à une gestion active de biens immobiliers, ce qui pourrait entraîner une requalification fiscale de leurs revenus en revenus professionnels.
